Las hipotecas a tipo variable aplican actualmente un interés de euríbor+1,15%1, una cifra que aumentará a lo largo de 2017 como consecuencia del impacto que tendrá en las cuentas de las entidades la devolución del importe cobrado de más por las cláusulas suelo y de los gastos de formalización de las hipotecas, según las estimaciones de la web del ahorro www.kelisto.es.
El Consejos de Ministros dio el pasado viernes luz verde al mecanismo extrajudicial para que los clientes con cláusulas suelo puedan reclamar lo cobrado de más por su banco, tal y como estableció en diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Al desembolso que esto supondrá para las entidades, se suma un frente más: la sentencia del Tribunal Supremo que declara nulas las cláusulas que obligan al consumidor a asumir todos los gastos de formalización de una hipoteca. A lo largo de 2016, varias sentencias han forzado a los bancos a devolver ese dinero a sus clientes y se espera que la futura ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (que se aprobará en los próximos meses) clarifique qué pasará con este asunto y quién debe abonar esos gastos.
“La devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo y de los gastos de formalización de las hipotecas tendrá un impacto importante en las cuentas de las entidades que, para compensarlo, tendrán que tomar varias medidas, como el encarecimiento del interés que cobrarán por las nuevas hipotecas o en endurecimiento de los criterios para conceder financiación para la compra de vivienda. Tampoco se puede descartar que traten de compensar este varapalo económico con una subida de las comisiones (tanto en las hipotecas como en otros productos bancarios), un aumento de la vinculación exigida en los préstamos hipotecarios o un prolongamiento de los intereses fijos de salida de las hipotecas variables”, explica la portavoz de finanzas personales de Kelisto.es, Estefanía González.
“En este contexto, el consumidor debe extremar las precauciones antes de contratar una hipoteca y, ahora más que nunca, fijarse bien en la letra pequeña de cualquier oferta que pudiera parecer atractiva. Para encontrar el préstamo que mejor se adapta a las necesidades del cliente, será esencial comparar ofertas y no fijarse solo en el diferencial que aplican: habrá que analizar los productos vinculados, las comisiones, el interés fijo de salida (y el plazo durante el cual ser aplica) y cualquier cláusula que pudiera resultar extraña a ojos del consumidor”, añade.
Actualmente, el 57% de las hipotecas variables aplica comisiones por amortización anticipada y, en todos esos casos, los bancos cobran el máximo permitido por ley: un 0,5% de la cantidad devuelta durante los cinco primeros años de vida del préstamo, o un 0,25% durante el resto del plazo, lo que se traduce en una cantidad que puede superar los 500 euros de media, en función del momento en el que se realice el reintegro.
La nueva normativa sobre hipotecas reduce esas comisiones por amortización anticipada y tan solo dejará que los bancos elijan una de estas dos fórmulas: aplicar una comisión máxima del 0,25% si la amortización se realiza durante los cinco primeros años de vida del préstamo y, a partir del sexto, no cobrar nada; o establecer una comisión máxima del 0,5% si el reembolso se produce durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, no cobrar ningún cargo.
“Con las limitaciones que supondrá el cambio de normativa, un consumidor podrá ahorrar 138,6 euros de media en los costes de la amortización anticipada, un abaratamiento que podría llegar hasta los 491,9 euros, en función del momento en el que se produzca la devolución anticipada y de la fórmula elegida por su entidad para adaptarse a la nueva ley”, detalla Estefanía González.
Todo lo que debes analizar para elegir una buena hipoteca
Interés
En las hipotecas variables, el interés que habrá que pagar es el resultado de la suma de dos elementos: un índice de referencia (que normalmente suele ser el euríbor a un año) y un diferencial, es decir, un porcentaje establecido por cada entidad. Eso sí, también hay que tener en cuenta que la mayoría de los préstamos hipotecarios aplican un interés fijo de salida, que provocará que la cuota se encarezca durante los primeros meses.
Vinculación de productos
Todas las entidades requieren que el consumidor contrate varios productos extra para lograr un diferencial más bajo por su préstamo hipotecario. Es esencial analizar el coste que tendrán todos ellos y la capacidad que tendría el consumidor de poder asumir estos gastos en el largo plazo porque, en caso de no hacerlo, el diferencial de la hipoteca aumentará y, con ello, la cuota que paga cada mes.
Comisiones de apertura y estudio
Son los dos cargos que se pagan al comienzo de la vida de la hipoteca. La comisión de apertura se cobra por los trámites que realiza el banco para formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del consumidor, y normalmente suele ser un porcentaje sobre el dinero solicitado (entre el 0,5% y el 1%). Los costes de estudio, por su parte, tienen que ver con las gestiones que se realizan para analizar la solvencia del cliente y también se suelen cobrar como un porcentaje del dinero pedido.
Comisión de desistimiento
Se trata de un cargo que puede cobrar el banco por cancelar una hipoteca anticipadamente y sirve para compensarle por los intereses que dejará de cobrar. La normativa actual determina que esta comisión no puede ser superior al 0,5% durante los cinco primeros años de la hipoteca, o al 0,25% durante el resto del plazo.
Cláusulas
Se trata de disposiciones que alteran en funcionamiento habitual de una hipoteca. Entre las más conocidas están las “cláusulas suelo”, que fijan un tope mínimo para los intereses de una hipoteca e impiden que el consumidor se beneficie de las bajadas del euríbor.
Financiación
La mayor parte de las hipotecas solo ofrecen una cantidad que equivalga a un porcentaje del valor de tasación o de compraventa de la vivienda que se quiera adquirir. Lo habitual es que se tome como referencia el menor de estos dos valores y la mayor parte de los préstamos hipotecarios conceden en torno al 80%, aunque hay ofertas que pueden llegar al 100%.
Ingresos mínimos
En muchos casos, las entidades no se conforman con que el cliente tenga un trabajo estable y una situación financiera saneada. Para conceder una hipoteca, también se exige que se disponga de unos ingresos mínimos cada mes.
Plazo de amortización
Es el plazo que el usuario tendrá para devolver el dinero prestado. Lo más conveniente es optar por los plazos más cortos posibles, siempre que la economía familiar lo permita.
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