Si piensa comprar o vender una vivienda, vea los documentos que debe preparar o los que debe pedir, para tener todo listo.
Documentos que aporta el vendedor de una vivienda
– Certificado de eficiencia energética, necesario para anunciar la vivienda en venta; a entregar después al comprador.
– Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, si existe comunidad. Debe estar firmado por el administrador y el presidente. El notario pedirá un original para la firma de la escritura. Muchas veces el administrador lo manda por email a quien lo solicita, sin la firma del presidente. Los notarios lo aceptan, pero suelen precisar en la escritura que el documento no cumple las formalidades que prevé la Ley de Propiedad Horizontal. Recuerde que si existen deudas con la comunidad, el comprador será responsable por las que correspondan al año en curso y a los tres ejercicios anteriores a la compra (cuatro en Cataluña). En Cataluña el certificado de deudas no necesita firma del presidente cuando ha sido expedido por un administrador-secretario profesional. La norma catalana precisa que en dicho certificado deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.
– Estatutos de la comunidad de propietarios, y la documentación de las juntas recientes (actas, último presupuesto).
– Libro del edificio, si existe. Es especialmente importante en edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor.
- La cédula de habitabilidad, en las comunidades autónomas donde se exige.
– Últimos recibos pagados del IBI. Qué puedo hacer para rebajar el IBI.
La venta se realizará ante notario pero antes de eso proponga al comprador un contrato de arras (vea nuestro modelo).
Qué debe buscar el comprador de una vivienda
– Pida una Nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble: www.registradores.org.
– Consulte la información catastral de la finca aquí, a efectos de características materiales de la vivienda (antigüedad, superficie, uso de suelo, etc.) y de su calificación. Hay pisos que en realidad figuran como trasteros o locales en el catastro.
En algún caso particular, ante las dudas cabe pedir una cédula urbanística al ayuntamiento para asegurarnos de la legalidad de la construcción. Por ejemplo si adquiere una vivienda unifamiliar el riesgo aumenta y si está aislada en medio del campo es muy importante asegurarse de que es legal. Vivienda en suelo rústico: precauciones.
– Consulte el valor fiscal del inmueble, para evitar sorpresas en el ITP. Atención: desde enero de 2022 esta valoración fiscal se realiza con base en el valor de referencia que publica el Catastro y que usted puede consultar. Anteriormente eran las comunidades autónomas las que establecían los valores a estos efectos fiscales. Muchas comprobaciones de valores de inmuebles fueron anuladas por los tribunales, por falta de motivación suficiente. La comprobación de valores de hacienda. El perito de hacienda debe visitar la vivienda.
– Copia de la última acta de la junta de la comunidad, por si existen gastos previstos por obras o derramas que aún no sean exigibles, pero que ya estén aprobadas, y cuyo pago recaerá sobre el comprador. En Cataluña es obligatorio que el certificado de deudas con la comunidad incluya ya esta información. También conviene preguntar al portero o a otros vecinos sobre obras o derramas en ciernes (quizá está pendiente una ITE que requiera un gasto importante).
– Copia de los contratos de suministros (agua, electricidad, gas) para gestionar el cambio de titularidad.
– Solicite planos de la vivienda. Le serán útiles para reformas y reparaciones (muros de carga, bajantes, instalaciones, etc.).
· Respecto de los gastos notariales, en la práctica es frecuente que se pacte su pago completo por cuenta del comprador. Recuerde que los socios de OCU pueden beneficiarse de descuentos en la minuta del notario.
· El pago del IBI del año de la venta será reclamado por el ayuntamiento al vendedor. Si no se ha pactado otra cosa, el vendedor tiene derecho a que el coste se reparta proporcionalmente entre comprador y vendedor, en función de la fecha de la venta.
Precaución y consejos
– En la venta de viviendas de segunda mano conviene indicar en el contrato y escritura que el inmueble se vende como “cuerpo cierto”. Esto indica que el comprador ha visto el inmueble (debería examinarlo a fondo) y lo acepta tal y como está. En todo caso, el vendedor responde por vicios ocultos del inmueble durante un periodo de seis meses desde la venta. En zonas alejadas de núcleos urbanos se dan problemas con la conexión al suministro de agua corriente y al alcantarillado: extreme la precaución y solicite toda la información antes de comprar.
– Si la venta la realiza una empresa en el marco de su actividad económica y el comprador es un consumidor, la imposición al comprador de gastos que no le correspondan, mediante cláusulas que no han sido negociadas individualmente, puede considerarse nula por abusiva. Un caso frecuente es la imposición al comprador del pago de la plusvalía municipal. No la acepte. Y recuerde: si al vender no hay ganancia, no debe pagar plusvalía.
– Si el comprador va a solicitar una hipoteca para la compra, los gastos le competen a él y sobre todo a la entidad prestamista. Recuperar gastos hipotecarios abusivos.
